Главная / Архив номеров / № 03-04 (3) 2004 /Статья Инвестиции в строительство: учетные и налоговые аспекты

Инвестиции в строительство: учетные и налоговые аспекты

Автор: Васянина Л. Н.

Опубликовано: Российское право: образование, практика, наука № 03-04 (3) 2004

Страницы: 45-46

Васянина Людмила НиколаевнаИнвестиционная деятельность на рынке жилья осуществляется строительными организациями в соответствии с Законом РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

В инвестиционном строительстве и при реализации построенного жилья, как правило, используются следующие виды договоров:

Ø      инвестиционный контракт;

Ø      договор долевого участия в строительстве;

Ø      договор уступки права требования жилья;

Ø      договор купли-продажи жилья.

Форма договора об инвестиционной деятельности ни в действующем ГК РФ, ни в Законе РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 и Законе N 39-ФЗ (в ред. от 2 января 2000 г.) не предусмотрена.

ГК РФ позволяет субъектам инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п.2 ст.1 и п.2 ст.421). Таким образом, заключение сторонами договора, основными условиями которого являются обязательства сторон по инвестированию строящихся объектов недвижимости, позволяет рассматривать его как особый вид договора, не предусмотренный ГК РФ, к которому применяется законодательство об инвестиционной деятельности.

Однако из-за отсутствия в законах регламентации договоров об инвестиционной деятельности следует предвидеть риски возможной переквалификации указанных инвестиционных договоров. Так, суды при разрешении возникших споров между участниками инвестиционной деятельности на практике исходят из содержания договоров, а не из их наименования. При этом какая-либо единообразная судебная практика по этим спорам отсутствует.

Арбитражные суды, рассматривая споры между юридическими лицами, квалифицируют заключенные договоры исходя из норм указанных выше законов об инвестиционной деятельности (то есть признают самостоятельную разновидность гражданско-правового договора) либо рассматривают их как договоры о совместной деятельности. Суды общей юрисдикции, рассматривающие споры, участниками которых являются граждане, чаще всего квалифицируют заключенные между инвесторами и физическими лицами договоры как договоры подряда, купли-продажи, возмездного оказания услуг и применяют к ним Закон "О защите прав потребителей".

Чаще всего инвестор, привлекающий дольщиков, выполняет функции заказчика.

 

Под заказчиком строительства здесь понимается инвестор-застройщик, имеющий лицензию на выполнение функций заказчика и выполняющий указанные функции. Он заключает договор генерального подряда на строительство объекта с подрядной организацией или берет на себя функции, свойственные генподрядной организации (содержание строительной площадки, снабжение, координация выполнения строительных работ на объекте и т.д.). При этом часть работ может выполняться силами самого инвестора-застройщика, а на выполнение отдельных видов и комплексов работ заключаются договоры подряда со строительными организациями.

Для заказчика-застройщика средства, полученные от привлеченных инвесторов, по своей природе являются средствами целевого финансирования. Однако действующий План счетов не предусматривает использование счета 86 "Целевое финансирование и поступления" для учета средств, полученных заказчиком-застройщиком для финансирования строительства. Исходя из этого организация должна самостоятельно определить в учетной политике, на каком счете будут учтены такие средства.

Если будет применяться счет 86, то следует учесть, что в бухгалтерском балансе данные средства не могут быть отражены в разделе "Капитал и резервы". Данные средства следует отражать в разделе "Долгосрочные обязательства" или "Краткосрочные обязательства", в зависимости от срока окончания реализации инвестиционного проекта, оставшегося с даты, на которую составлен бухгалтерский баланс.

 Рекомендуем отражать полученные от привлеченных инвесторов средства на отдельном субсчете счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".

Для целей налогообложения указанные средства также являются средствами целевого финансирования, отчет о расходовании которых организации-застройщики представляют в налоговые органы в составе декларации по налогу на прибыль.

Согласно Письма  МНС РФ № 03-1-08/291/14-Г158 от 28.01.2003 г.  «о налоге на добавленную стоимость»  при осуществлении строительства объектов денежные средства  инвесторов (дольщиков), поступающие на расчетный счет предприятия, выполняющего в соответствии с лицензией функции заказчика-застройщика, осуществляющего работы по реализации инвестиционного проекта с привлечением подрядных организаций, являются источником целевого финансирования и не рассматриваются как средства, связанные с реализацией товаров(работ, услуг), следовательно, не являются объектом обложения налогом на добавленную стоимость… При передаче заказчиком-застройщиком налогоплательщику-инвестору части объекта (офисных (служебных) помещений), введенного в эксплуатацию  законченным капитальным строительством, не происходит смены собственника данной части объекта, поскольку, инвестируя часть объекта, инвестор закрепляет за собой право на приобретение профинансированного имущества и, следовательно, у заказчика-застройщика не возникает обязанности по начислению и уплате налога на добавленную стоимость».

Однако в случае если функции заказчика-застройщика и генерального подрядчика выполняются одним юридическим лицом, средства, полученные им от инвесторов, будут являться авансами, в доле, приходящейся для выполнения заказчиком-застройщиком генподрядных строительно-монтажных работ, и должны включаться в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 162 НК РФ (см. Письмо МНС РФ № 03-1-08/1971/14-Ч530 т 25.06.2003 г. «О порядке исчисления НДС при осуществлении строительства»).

Сумма превышения итогового взноса инвестора над фактическими затратами по строительству объекта, возникающая на момент оформления акта реализации инвестиционного  контракта и остающаяся в распоряжении заказчика-застройщика, если иное не предусмотрено инвестиционным договором, у заказчика-застройщика облагается налогом на добавленную стоимость. На указанную сумму денежных средств заказчиком-застройщиком составляется счет-фактура в одном экземпляре, который регистрируется в его книге продаж.

Учет затрат по строительству объектов заказчик-застройщик ведет по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы".

Уплачиваемые в процессе строительства подрядчикам и поставщикам суммы НДС учитываются у застройщика отдельно по дебету счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям". Указанные суммы налога в процессе строительства у заказчика-застройщика к налоговому вычету не принимаются (п.6 ст.171 НК РФ). Полученные при этом счета-фактуры учитываются в журнале полученных счетов-фактур и в книгу покупок не включаются.

Полученные денежные средства от дольщиков по договорам долевого участия в строительстве (контрактам об инвестировании строительства), следует учесть:

Д 51,50 К 76  (без применения ККМ)

По окончании строительства и подписания акта о реализации инвестиционного контракта с каждым соинвестором инвестиционная стоимость его доли и приходящаяся на нее сумма НДС списываются за счет ранее полученного инвестиционного взноса:

Д-т сч. 76 К-т сч. 08 и Д-т сч. 76 К-т сч. 19.

Д-т сч. 76 К-т сч. 90.1 = сформирован коммерческий доход заказчика-застройщика в виде разницы между взносами инвесторов и фактическими затратами на строительство объекта

Д-т сч. 90.3 К-т сч. 68/НДС = начислен НДС на сумму превышения итогового      взноса инвестора над фактическими затратами по строительству объекта.

При этом каждому инвестору - юридическому лицу после оформления акта реализации инвестиционного контракта, т.е. в течение пяти дней после передачи в установленном порядке части объекта в соответствии с п. 3 ст. 168 НК РФ выдается сводный счет-фактура на сумму НДС, приходящегося на его долю площади. Основанием для выписывания заказчиком-застройщиком счетов-фактур инвесторам (соинвесторам) является сводная ведомость затрат на строительство жилого дома и справка-расчет на долю, приходящуюся каждому инвестору (соинвестору). Второй экземпляр переданной инвестору (соинвестору) счета-фактуры подшивается в журнал учета выставленных счетов-фактур без регистрации его в книге продаж у заказчика-застройщика.

На практике часто инвестор уступает право требования строящегося объекта третьему лицу. Разберем эту ситуацию на примере.

Пример.Организация-инвестор по договору долевого участия в строительстве, заключенному с индивидуальным предпринимателем, выполняющим функции заказчика-застройщика, осуществляет частичное финансирование строительства жилого дома. Объем финансирования строительства инвестором составляет 900000 руб., что соответствует стоимости строительства одной квартиры в указанном доме. В счет финансирования строительства инвестор поставляет заказчику-застройщику материальные ценности, используемые при строительстве жилого дома, на сумму 900000 руб., в том числе НДС - 137288 руб. Себестоимость реализуемых строительных материалов составляет 500000 руб. До окончания строительства инвестор уступил право требования данной квартиры новому кредитору - физическому лицу Петренко А. за 900000 руб.

В бухгалтерском учете указанные операции отражаются следующим образом (учетная политика НДС: «по отгрузке»):

Хозяйственная операция

Сумма, руб.

Проводка

 

 

Дт счета

Кт счета

1. Признана выручка от реализации строительных материалов. Начислен НДС  по реализованным ТМЦ. Списана себестоимость ТМЦ.

900000=

137288=

500000=

62

90.3

90.2

90.1

68

41

2. Стоимость реализованных строительных материалов зачтена в счет инвестиционного взноса организации в строительство дома

900000=

76.5

62

3. Подписан договор на уступку прав требования. Отражена задолженность Петренко по оплате уступаемого требования

900000=

76.6

91.1

4. Начислен НДС с суммы задолженности по уступаемому  требованию

900000х18%/

118

91.3

68

5. Списано уступаемое имущественное право

900000=

91.2

76.5

       Согласно  Федерального закона от 20.08.2004 № 109-ФЗ с 1 января 2005 года в перечень операций, не признаваемых в целях исчисления НДС объектами налогообложения, включены операции по реализации жилых домов, жилых помещений, долей в них, операции по передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир, а также операции по реализации земельных участков (долей в них).

     Таким образом, с 1 января 2005 года все операции по реализации  жилья застройщиками и операции на вторичном рынке жилья не будут облагаться налогом на добавленную стоимость.

Генеральный директор ООО «ПАРИТЕТ-ЭКСПЕРТ»

Васянина Людмила Николаевна

 

Все данные, имена и должности публикуются на дату выхода соответствующего номера журнала.

Копирование любых материалов с сайта допускается только при указании на источник с активной ссылкой на сайт http://www.российское-право.рф/

 



 

© Вербицкая Ю. О., 2010-2012г.
Советы по макияжу для женщины-юриста